相続対策で不動産を使うデメリットは？評価が下がる仕組みと5つの注意点

不動産を使った相続対策には、評価額を下げられる面と、税金以外の負担が増える面があります。主なデメリットは、空室や修繕の負担、借入れの返済、相続人で分けにくいこと、すぐに売れないことです。この記事では、評価が下がる仕組みと、始める前に確かめたい注意点をまとめます。

なぜ不動産は相続対策に使われる？

不動産は、相続税を計算するときの評価額が、現金より低くなりやすいからです。現金は額面のまま評価されます。土地は路線価や固定資産税評価額の倍率で、建物は固定資産税評価額で評価します（国税庁 No.4602、令和8年4月1日現在の法令）。

さらに、人に貸している土地や建物は、借りている人の権利の分だけ評価額が調整されます（国税庁 No.4602）。評価額の出し方は、不動産を相続したときの税金は？で詳しく説明しています。

ただし、評価額が下がることと、家族が受け取る財産が増えることは別の話です。買った値段より売れる値段が低ければ、相続税が減っても、手元に残る財産は減ります。

借入れをして不動産を買うと相続税は減る？

借入金そのものが相続税を減らすわけではありません。借入金は、亡くなったときに残っていれば、遺産から差し引ける債務になります（国税庁 No.4126）。一方で、借りたお金で買った不動産も遺産に入ります。

評価額が下がる理由は、借入れではなく、現金を評価額の低い不動産に替えたことにあります。そのため、借入れには次の点も考えます。

• 返済は、家賃収入から続けられるか
• 金利が変わったとき、返済額がどう変わるか
• 亡くなったあと、相続人の誰が借入れを引き継ぐか

借入れも、相続人が引き継ぎます。誰が返すかは、相続人どうしだけでなく、貸している金融機関とも相談が必要です。

賃貸経営にはどんな負担がある？

賃貸用の不動産を持つと、税金とは別に、経営の負担が続きます。次のような場面があります。

場面	起こること
空室が出る	家賃が入らず、返済や固定資産税を手元のお金で払う
建物が古くなる	外壁や設備の修繕に、まとまったお金がかかる
周りに新しい物件ができる	家賃を下げないと、借り手が見つかりにくくなる
入居者とのトラブル	家賃の滞納や退去の交渉に、時間と費用がかかる

これらの負担は、相続のあとは相続人が引き継ぎます。不動産を受け継ぐ人が、賃貸経営を続けられるかを先に確かめておきます。

不動産は相続人で分けにくい？

不動産は、現金のように同じ額ずつ分けることが難しい財産です。遺産をどう分けるかは、相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で決めます（法務省）。

1人が不動産を受け継ぐと、ほかの相続人とのあいだで取り分に差が出やすくなります。差を埋めるお金がなければ、共有名義にするか、売って分けることになります。共有名義では、売却や建て替えに共有者全員の同意が必要です（法務省）。

兄弟での分け方は、不動産の相続を兄弟でどう分ける？で説明しています。

すぐに売れないと何が困る？

相続税は、申告期限までに納めます（国税庁 No.4205）。不動産が財産の大部分を占めると、納めるお金が足りなくなることがあります。

不動産は、売りたいときにすぐ売れるとは限りません。買い手が見つかるまで時間がかかり、希望の値段で売れないこともあります。申告と納税の期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です（国税庁 No.4205、令和8年4月1日現在の法令）。この期限までにお金を用意できるかを、前もって考えておきます。

小規模宅地等の特例や評価のルールで気をつけることは？

亡くなる前の短い期間に始めた貸付けは、特例の対象にならないことがあります。人に貸している土地（貸付事業用宅地等）は、要件を満たせば200㎡まで評価額を50％減らせます。ただし、相続開始前3年以内に新しく貸付けを始めた土地は、原則として対象外です（国税庁 No.4124、令和8年4月1日現在の法令）。

例外もあります。相続開始の日まで3年を超えて、事業的規模の貸付けを続けていた人の土地は、この3年以内のルールに当たりません（国税庁 No.4124）。

貸付用不動産の評価そのものにも、見直しの案が出ています。国税庁は2026年9月18日に、「貸付用不動産の評価について」の通達案を公表し、意見の募集は10月18日に終わりました（e-Gov）。2026年11月時点では、まだ決まっていません。案の内容は、不動産を相続したときの税金は？で紹介しています。

不動産を買うかどうか、どの特例が使えるかは、税理士に確認してください。登記の手続きは司法書士に相談できます。

まとめ：相続対策で不動産を使うときに押さえたい3つのこと

• 不動産は評価額が低くなりやすいが、売れる値段が下がれば手元に残る財産も減る
• 空室・修繕・借入れの返済・分けにくさ・売りにくさは、相続人が引き継ぐ
• 3年以内に始めた貸付けは特例の対象外になることがあり、評価の見直し案も出ている