不動産の相続を兄弟でどう分ける？4つの分割方法と共有名義の注意点

兄弟で不動産を相続するときの分け方は、大きく4つあります。そのまま分ける、1人が受け継いでほかの兄弟にお金を払う、売ってお金を分ける、共有にする、の4つです。どれを選ぶかで、税金や将来の手間が変わります。

兄弟で不動産を相続するとき、分け方は何がある？

分け方は、次の4つです。遺産をどう分けるかは、相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で決めます（法務省）。

分け方	内容	向いている場面の例
現物分割	土地を分筆するなど、物をそのまま分ける	土地が広く、分けても使える
代償分割	1人が不動産を受け継ぎ、ほかの兄弟にお金などを払う	実家に住み続ける兄弟がいる
換価分割	不動産を売り、代金を分ける	誰も住む予定がない
共有	持ち分を決めて、兄弟の共同名義にする	当面の結論を出せない

兄弟の法定相続分は、親の相続で子どうしなら均等です（国税庁、令和8年4月1日現在の法令）。ただし、話し合いで全員が合意すれば、法定相続分と違う割合で分けることもできます。

代償分割では税金はどうなる？

代償分割では、払った側は受け継いだ不動産の評価額から代償金を差し引き、受け取った側は代償金を相続した財産として計算します（国税庁 No.4173）。

国税庁の例では、土地（相続税評価額4,000万円、分けた時点の時価5,000万円）を兄弟の甲が受け継ぎ、乙に現金2,000万円を払います。

計算の方法	甲の課税価格	乙の課税価格
通常	2,000万円	2,000万円
代償金を時価5,000万円をもとに決めた場合	2,400万円	1,600万円

（国税庁 No.4173、令和8年4月1日現在の法令）

代償金を、自分がもともと持っていた不動産で払うと、その不動産を時価で売ったものとして所得税がかかります（国税庁 No.4173）。代償金を払う側に、払えるだけのお金があるかも先に確かめます。

売って分ける（換価分割）と税金はどうなる？

不動産を売って利益が出ると、譲渡所得として所得税がかかります。税率は、売った年の1月1日時点で持っていた期間が5年を超えるかどうかで変わります（国税庁 No.1440、令和8年4月1日現在の法令）。

• 5年を超える（長期譲渡所得）：所得税15％
• 5年以下（短期譲渡所得）：所得税30％
• このほか、復興特別所得税をあわせて申告・納付する

相続税を納めた人が、相続した不動産を一定の期間内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に足せる特例があります。期間は、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです（国税庁 No.3267）。

売る前に、誰が売り手になるか、代金をどの割合で分けるかを、遺産分割協議で決めておきます。

共有名義にするデメリットは？

共有名義にすると、大きな決定に共有者の同意が必要になります。2023年4月施行の民法改正後のルールは、次のとおりです（法務省）。

したいこと	必要な同意
売却や建て替えなど、形や効用が大きく変わる変更	共有者全員
形や効用が大きく変わらない変更（軽微な変更）	持ち分の過半数
管理（使う人を決める、短い期間で貸すなど）	持ち分の過半数

持ち分の過半数で決められる賃貸は、建物なら3年以内、土地なら5年以内などに限られます（法務省）。

もう1つの注意点は、時間がたつと持ち主が増えることです。共有者の兄弟が亡くなると、その持ち分はさらに配偶者や子に引き継がれます（数次相続）。法務省も、共有のままでは管理や処分を相続人どうしで決める必要があり、不便なことが多いと案内しています。

共有者の一部の居場所が分からないときは、裁判所の手続きを使って変更や管理を決めたり、その持ち分を取得したりできる仕組みもできました。ただし、相続で共有になった場合、持ち分の取得などは相続開始から10年たつまで使えません（法務省）。

兄弟で話し合いがまとまらないときは？

話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てられます。調停で合意できなければ、審判の手続きに移り、裁判官が分け方を決めます（裁判所）。

申し立ての費用は、亡くなった人1人につき収入印紙1,200円分と、連絡用の郵便切手です（裁判所、2026年11月時点）。申立先は、相手方のうち1人の住所地の家庭裁判所か、当事者が合意で決めた家庭裁判所です。

長く放っておくと、分け方の基準も変わります。相続開始から10年たつと、生前贈与（特別受益）や介護などの貢献（寄与分）を考えた分け方を、原則として求められなくなります（法務省）。2023年4月より前に始まった相続には、2028年3月31日まで猶予があります。

分け方を決めたら何をする？

分け方が決まったら、遺産分割協議書を作り、相続登記をします。相続登記は申請が義務になっています。期限や手続きは相続登記を自分でする方法で説明しています。

相続税の評価のしかたは、不動産の相続税はどう計算する？で説明しています。親が元気なうちに、財産の全体を一緒に確かめておく方法は、親の財産を確認する方法で紹介しています。

税金の計算や特例が使えるかどうかは、税理士に確認してください。登記の手続きは司法書士、兄弟の間で争いになっている場合は弁護士に相談できます。

まとめ：兄弟で不動産を相続するときに押さえたい3つのこと

• 分け方は現物分割・代償分割・換価分割・共有の4つで、税金の扱いがそれぞれ違う
• 共有名義にすると、売却などには全員の同意が必要になり、次の相続で持ち主が増えやすい
• まとまらないときは遺産分割調停を使え、相続から10年たつと分け方の基準が変わる