不動産の相続の名義変更は自分でできる？相続登記の期限と手順・必要書類

不動産の相続の名義変更は、自分で法務局に申請できます。この手続きを相続登記といい、令和6年4月1日から義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から、3年以内に申請します（法務省）。この記事では、期限と手順、必要書類を、法務省などの資料をもとに説明します。

相続登記とは？義務化で何が変わった？

相続登記は、亡くなった人の名義の土地や建物を、相続した人の名義に変える手続きです。登記簿に所有者を記録し直すことで、誰の不動産かがわかるようになります。

以前は任意でしたが、令和6年4月1日から義務になりました（法務省）。所有者がわからない土地が全国で増えたことが理由です。義務化で決まったことは次のとおりです。

• 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する
• 正当な理由がないのに申請しないと、10万円以下の過料（行政上の制裁金）の可能性がある
• 令和6年4月1日より前に相続した不動産も、登記していなければ対象になる

過料は、いきなり科されるわけではありません。まず法務局から申請を促す通知が届きます。それでも申請しない場合に、法務局が裁判所に知らせ、裁判所が判断します（法務省）。

相続登記の期限はいつまで？

期限は、いつ相続を知ったかと、遺産分割（相続人全員で遺産の分け方を決めること）をしたかで変わります（法務省）。

• 令和6年4月1日以後に相続を知った場合：取得を知った日から3年以内
• 令和6年4月1日より前に相続を知った場合：令和9年3月31日まで
• 遺産分割で不動産を取得した場合：遺産分割の日から3年以内に、その内容で登記

相続登記の期限は、相続を知った日から3年以内です。以前の相続は令和9年3月31日までです。

3年の期限は、自分が相続人であることと、その不動産を取得したことの両方を知ったときから数えます。親の不動産があると知らなかった場合は、知った日から始まります。

遺産分割の話し合いがまとまらないときは、「相続人申告登記」という方法があります（法務省）。自分が相続人だと法務局に申し出る手続きで、相続人の1人だけでもできます。申し出た人は、申請の義務を果たしたことになります。ただし、売却や担保に入れるには、通常の相続登記が必要です。

相続人が多い、相続人の間で争いがある、本人が重い病気などの事情は、正当な理由の例とされています（法務省）。

自分でする場合の手順は？

法務省の案内では、遺産分割で相続する場合の手順を5つに分けています（令和8年4月版）。

1. 戸籍の証明書を集める：亡くなった人の出生から死亡までの戸籍などを取り寄せます。
2. 遺産分割協議をする：相続人全員で分け方を決め、遺産分割協議書を作ります。
3. 登記申請書を作る：法務局のホームページの様式を使います。オンラインでも申請できます。
4. 法務局に提出する：不動産の所在地を管轄する法務局へ、窓口か郵送で出します。
5. 登記が完了する：完了すると、登記識別情報通知（権利証にあたる書類）が届きます。

戸籍の取得から登記の完了まで、5つの手順で進みます。

戸籍は、直系の親族のものなら、本籍地以外の市区町村の窓口でもまとめて請求できます（法務省）。

必要書類と費用はどのくらい？

遺産分割で相続する場合の、主な必要書類は次のとおりです（法務省、令和8年4月版の案内）。

• 亡くなった人の出生から死亡までの戸籍の証明書
• 相続人全員の戸籍の証明書
• 遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書
• 不動産を取得する人の住民票の写し
• 固定資産税の課税明細書など、不動産の価格がわかる書類

亡くなった人の登記簿上の住所が最後の住所と違うときは、つながりを示す書類も要ります。住民票の除票や戸籍の附票がこれにあたります。

法務局の「法定相続情報一覧図」の写しがあれば、戸籍の束の代わりに使えます（法務局）。令和6年4月1日からは、一覧図の番号を書くことでも代えられます。

費用の中心は、登録免許税（登記のときに納める税金）です。相続による名義変更の税率は、不動産の価額の1,000分の4です（国税庁、令和8年4月1日現在の法令）。価額には、固定資産課税台帳の価格を使います。

• 価額が100万円以下の土地は、令和9年3月31日まで免税
• 登記しないまま相続人が亡くなった場合の、前の相続の土地の登記も同じ期限まで免税
• 免税を受けるには、申請書に根拠となる法令の条項を書く

この免税措置の内容と期限は、法務局のページで確かめられます（2026年4月1日更新）。

親名義の不動産を漏れなく調べたいときは、「所有不動産記録証明制度」も使えます（法務省）。亡くなった人の名義の不動産を一覧にした証明書を、相続人が請求できます。手数料は、書面での請求なら検索条件1件につき1通1,600円です。

司法書士や法務局に頼むのはどんなとき？

自分で進めるのが難しいと感じたら、司法書士や法務局の相談窓口を利用しましょう。次のような場合は、専門家に相談すると安心です。

• 相続人が多い、または連絡がとれない相続人がいる
• 親の前の代の名義のままで、相続が重なっている
• 遺産分割の話し合いがまとまらない

迷ったら、まず法務局の「登記手続案内」で相談できます（法務省）。1回20分以内の完全予約制で、電話、窓口、ウェブ会議から選べます。ただし、法務局は遺産の分け方の相談には応じていません。申請の代理や申請書の作成を仕事として引き受けられるのは、司法書士と弁護士です。

相続全体の準備は、相続対策の方法とは？にまとめています。

まとめ：相続登記を自分でするときに押さえたい3つのこと

• 相続登記は、不動産の取得を知った日から3年以内に申請する義務がある
• 令和6年4月1日より前に相続した不動産も対象で、期限は令和9年3月31日まで
• 手順は、戸籍の取得、遺産分割協議、申請書の作成、提出、登記完了の5つ